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　　戶型創(chuàng)新是大家最期盼的，希望通過(guò)一種戶型上的創(chuàng)新產(chǎn)生絕對(duì)優(yōu)勢(shì)蓋過(guò)一切?？墒牵瑧粜蛣?chuàng)新卻又是最難的。稍微對(duì)行業(yè)有點(diǎn)了解的人都會(huì)知道，房地產(chǎn)發(fā)展了這么多年，戶型的變化是最緩慢的了。為什么呢？因?yàn)閼粜推矫媸菍?duì)生活方式的解讀！生活方式改變了，戶型才會(huì)變，如果你提前變了，那就會(huì)滯銷(xiāo)！

　　深圳20年前有個(gè)樓盤(pán)叫“雕塑家園”，開(kāi)發(fā)商從日本學(xué)習(xí)了小復(fù)式戶型，戶型設(shè)計(jì)采用了我們現(xiàn)在認(rèn)可的Loft空間，可是當(dāng)時(shí)人們還沒(méi)有這個(gè)意識(shí)，要接受這么個(gè)超前的東西還是有障礙的，最后這個(gè)項(xiàng)目被當(dāng)做失敗的案例搬上了教科書(shū)。

　　日本的戶型設(shè)計(jì)全國(guó)都差不多，但對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，三個(gè)獨(dú)立的盥洗室、淋浴泡澡和馬桶是很特別的。雖然從舒適度和效率來(lái)說(shuō)，日本的設(shè)計(jì)是有道理的，前兩年萬(wàn)科少量的做了一點(diǎn)嘗試，看國(guó)內(nèi)購(gòu)房者能否接受，結(jié)果依然很失敗。中國(guó)的購(gòu)房者只接受三潔具在一個(gè)衛(wèi)生間內(nèi)的設(shè)計(jì)，這是中國(guó)人和日本人的生活方式不一樣！

　　在中國(guó)，度假產(chǎn)品和第一居所戶型需求會(huì)有很大的差異：第一居所的戶型是小房大廳、小衛(wèi)生間大廚房、儲(chǔ)藏空間越多越好；而度假產(chǎn)品的戶型要求是小廳大房，小廚房大衛(wèi)生間，小儲(chǔ)大憩。這里面的道理你一想就能夠明白。

　　因此，我一直主張戶型平面的創(chuàng)新不是真正要“新”，而是要尺寸精確，空間要細(xì)致入微才行。換句話說(shuō)，就是要滿足人的需求，而不是自嗨。

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　　空間創(chuàng)新也有很多工作可以做。我原來(lái)在華夏的時(shí)候曾經(jīng)研究了很多戶型，一直沒(méi)有什么突破，后來(lái)有一次去參觀游艇，游艇的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)使得我腦洞大開(kāi)。

　　游艇是我們公認(rèn)的豪華奢侈產(chǎn)品，但我用尺去現(xiàn)場(chǎng)量過(guò)，游艇的使用寬度大部分在2.4~2.8米，這么小的一個(gè)空間怎樣能夠使人覺(jué)得很豪呢?為此我買(mǎi)了很多游艇設(shè)計(jì)的書(shū)籍，反復(fù)研究，終于發(fā)現(xiàn)了一個(gè)規(guī)律——視線通廊比使用面積要重要，而我們?cè)趫D紙上通常過(guò)多的注重使用面積，而忽略了視線設(shè)計(jì)。

　　我在自家做了一個(gè)實(shí)驗(yàn)，把原來(lái)的封閉式廚房改成開(kāi)放式廚房，使得客廳、餐廳和廚房一下子完全處在一個(gè)空間內(nèi)，我們家一下成了小區(qū)里的“豪”宅。此后，每家裝修都必須先來(lái)我家考察。其實(shí)總的面積沒(méi)有改，就是改變了視線空間。

　　空間創(chuàng)新在復(fù)式戶型中就有更多可以研究的了。復(fù)式空間的設(shè)計(jì)原理就是要讓挑空的空間被視線重復(fù)使用，使用次數(shù)越多，視線效率越高，客戶就越會(huì)覺(jué)得視線面積比想象的要大。我在09年時(shí)大運(yùn)河孔雀城的疊拼產(chǎn)品中實(shí)踐過(guò)，效果超好！但我看到現(xiàn)在的復(fù)式還停留在偷面積的水平上。

　　大家還可以關(guān)注一下萬(wàn)科早幾年和近期的產(chǎn)品差異——早些年萬(wàn)科更注重功能分區(qū)，這幾年則更偏向于空間連續(xù)。按我的評(píng)估，這幾年的房子會(huì)顯的大一點(diǎn)。

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　　絕大部分人都認(rèn)為配套創(chuàng)新和項(xiàng)目整體的定位有關(guān)，我給大家潑一點(diǎn)冷水，現(xiàn)實(shí)中那些天馬行空臆造的城市配套都是以失敗告終的，最典型的就是天津的京津新城，您去看看項(xiàng)目的配套：五星級(jí)酒店、會(huì)議會(huì)展、溫泉度假等等，這些配套哪項(xiàng)不是暗示人們不要常住呀！這些配套哪項(xiàng)不是為“鬼城”打造的呀。（京津新城的定位：打造京津唐地區(qū)重要的休閑旅游服務(wù)中心，以溫泉療養(yǎng)、會(huì)議會(huì)展、文化教育、商務(wù)金融為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地）。

　　回到原點(diǎn)，我們應(yīng)該做什么配套？大家肯定都看過(guò)美國(guó)的西部片，里面的三個(gè)元素是一定有的，雜貨店、警察和酒吧，這其實(shí)就是馬斯洛需求理論的三個(gè)層級(jí)，雜貨店滿足了人的生理需求、警署滿足人的安全需求、酒吧滿足人的交往需求。

　　馬斯洛需求在不同時(shí)代會(huì)有不同的內(nèi)容，比如，在60年代，女孩喜歡老實(shí)人，70年代喜歡工人、軍人，80年代喜歡商人，90年代喜歡讀書(shū)人，2000年后拜金，2010年后開(kāi)始喜歡公務(wù)員、企業(yè)家、藝人等，其實(shí)都是在那個(gè)年代尋求安全的表達(dá)方式。

　　在中國(guó)有一點(diǎn)特別的就是教育，因?yàn)橹袊?guó)的傳統(tǒng)文化就是以儒釋道為基底的，大家普遍認(rèn)為，沒(méi)有受到教育的人暗示著就不會(huì)有好的生活、不會(huì)有安全感、不會(huì)受尊重，所以教育在中國(guó)是涵蓋了馬斯洛需求中的4級(jí)需求。另一個(gè)原因是中國(guó)的社會(huì)保障體系不完善，導(dǎo)致父母都把養(yǎng)老的希望寄托在下一代身上，如果下一代不能達(dá)到受尊重的層級(jí)，父母這一代也是不安全的，所以在中國(guó)學(xué)區(qū)房特別火爆，幾乎不受房地產(chǎn)跌勢(shì)影響。

　　所以我們?cè)O(shè)置項(xiàng)目配套時(shí)不用刻意搞創(chuàng)意，而是要回到馬斯洛需求理論進(jìn)行需求層級(jí)的逐級(jí)滿足，缺什么，補(bǔ)什么，這其實(shí)才是更深層次的創(chuàng)新。我以前經(jīng)常為會(huì)所內(nèi)部的功能設(shè)置要開(kāi)無(wú)數(shù)次會(huì)議討論，現(xiàn)在想想，沒(méi)有這個(gè)必要了，沒(méi)有人會(huì)因?yàn)槟愕臅?huì)所有個(gè)球場(chǎng)或者SPA而來(lái)買(mǎi)你的房子，除非你的會(huì)所同時(shí)擁有超市、派出所、咖啡廳和名校。

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　　體驗(yàn)消費(fèi)是房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)之一，龍湖幾乎就靠這一招鮮立足于江湖。甚至一個(gè)城市一個(gè)國(guó)家都可以靠提供體驗(yàn)來(lái)繁榮經(jīng)濟(jì)，比如巴厘島、普吉島、夏威夷等。

　　不過(guò)，大部分地產(chǎn)項(xiàng)目只是把體驗(yàn)區(qū)作為一個(gè)工作流程來(lái)做，而沒(méi)有用“心”。最近有很多強(qiáng)度體驗(yàn)的文章，我看完后感覺(jué)不得要領(lǐng)，完全掉進(jìn)細(xì)節(jié)里面去了，體驗(yàn)感最強(qiáng)的應(yīng)該是空間，你去教堂試試，里面裝飾很少，感染力卻很強(qiáng)，可是，現(xiàn)在的文章大多缺乏空間方面的論述。龍湖的樣板區(qū)也是空間豐富，大家視而不見(jiàn)，而去學(xué)習(xí)表皮的五層綠化，難怪沒(méi)有出現(xiàn)第二個(gè)龍湖水平的公司了。

　　去年參觀了北京中糧智慧農(nóng)場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目就是以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)教育體驗(yàn)作為先導(dǎo)，準(zhǔn)備在一個(gè)北京人都很陌生的區(qū)域啟動(dòng)一個(gè)北京人宜居的田園生態(tài)居住小鎮(zhèn)，按照計(jì)劃，如果每年能夠?qū)霂资f(wàn)到訪家庭，小鎮(zhèn)自然就會(huì)長(zhǎng)出來(lái)。

　　導(dǎo)入的客戶絕對(duì)不是來(lái)賣(mài)房，而是來(lái)體驗(yàn)，不是來(lái)體驗(yàn)房子，而是來(lái)體驗(yàn)休閑農(nóng)場(chǎng)的生態(tài)生活，從這個(gè)角度來(lái)看，中糧已經(jīng)先人一步了，戰(zhàn)略意義非同小可?，F(xiàn)在項(xiàng)目再靠概念是沒(méi)有太大的作用了，忽悠不了客戶也忽悠不了政府，就得解決實(shí)實(shí)在在的體驗(yàn)，不是產(chǎn)品展示，而是生活體驗(yàn)。

　　臺(tái)灣在這方面比我們研究的更深，所以在臺(tái)灣最早出現(xiàn)那些創(chuàng)意工場(chǎng)、生活工場(chǎng)，比如巧克力工場(chǎng)、奇曲工場(chǎng)。大家不要簡(jiǎn)單的看作是展示工藝，這些都是從體驗(yàn)入手的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。一旦成熟，他可以嫁接到任何產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)只是被嫁接的行業(yè)之一。

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　　決策創(chuàng)新是我們最拿手的活。首先來(lái)評(píng)估一下綠城的經(jīng)典產(chǎn)品83平米別墅（如下圖）。如果從平面功能上來(lái)評(píng)估，簡(jiǎn)直堪稱(chēng)經(jīng)典之作，但從經(jīng)營(yíng)角度，可能就很難盈利了，因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品的容積率只有0.25，我想那些抄襲綠城產(chǎn)品的人，如果沒(méi)有綠城的定價(jià)膽量，肯定是苦不堪言。而這樣的現(xiàn)象，現(xiàn)實(shí)中屢見(jiàn)不鮮。

　　對(duì)此，現(xiàn)在我們突破了傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系，獨(dú)創(chuàng)了一套產(chǎn)品規(guī)化理論，并在實(shí)戰(zhàn)中不斷被檢驗(yàn)和完善，實(shí)踐中給項(xiàng)目創(chuàng)收都是千萬(wàn)級(jí)。主要有以下2個(gè)觀點(diǎn)和大家分享一下：

　　那些銷(xiāo)售受阻的項(xiàng)目絕大部分都處在成本線上，甚至出現(xiàn)虧損，如果項(xiàng)目打八折還有利潤(rùn)的話，哪個(gè)項(xiàng)目會(huì)滯銷(xiāo)？在項(xiàng)目有利潤(rùn)時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)阻力會(huì)通過(guò)降價(jià)來(lái)緩解，一般降價(jià)后都會(huì)有一定的效果，一直降到成本線，銷(xiāo)售還是上不去，就會(huì)呈現(xiàn)出真正意義上的銷(xiāo)售壓力。請(qǐng)大家記住一點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)壓力就等于利潤(rùn)壓力！

　　我們習(xí)慣性的把利潤(rùn)來(lái)源的重點(diǎn)放在成本控制。眾所周知，利潤(rùn)來(lái)自于“開(kāi)源節(jié)流”，成本控制只是節(jié)流的手段之一，而開(kāi)源方面的工作往往被忽視了。在絕大部分房地產(chǎn)公司，產(chǎn)品的選擇權(quán)在營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，營(yíng)銷(xiāo)部認(rèn)為什么好賣(mài)就做什么，營(yíng)銷(xiāo)部的意見(jiàn)一般比較容易受到成本部的抗拒，抗拒理由很簡(jiǎn)單，達(dá)不到公司的盈利要求，設(shè)計(jì)部則沒(méi)有什么要求，只要快點(diǎn)定別折騰，不要讓設(shè)計(jì)改來(lái)改去就可以了。由營(yíng)銷(xiāo)部主導(dǎo)的產(chǎn)品，從根子上就沒(méi)有把利潤(rùn)作為優(yōu)先考慮的問(wèn)題，利潤(rùn)失控也就不足為奇。

　　作為資深房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊(duì)，我們構(gòu)筑了一套新型決策構(gòu)架，首先由設(shè)計(jì)部提供所有可能的產(chǎn)品——這里我要強(qiáng)調(diào)的是，要突破一切事先對(duì)產(chǎn)品的預(yù)判，比如項(xiàng)目容積率是2.0。我們可以突破小高層和高層的慣性思維模式，而是把（大?。┆?dú)棟、（大?。╇p拼、（大小）聯(lián)排、疊拼、洋房、小高層、高層（大小面寬）、寫(xiě)字樓、商鋪和商場(chǎng)都一一提供給營(yíng)銷(xiāo)部和成本部。做什么用呢?定價(jià)和定成本！

　　只有上述信息完全的情況下，再用我們研發(fā)的產(chǎn)品配比器進(jìn)行窮盡所有的產(chǎn)品組合計(jì)算，列舉出所有配比的收益，決策依據(jù)自然就一目了然了。用這樣的方法做產(chǎn)品選擇需要的時(shí)間很短。如果資料齊全，半天就夠了。假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目地價(jià)是10億，每天的利息就50萬(wàn)（按工作日計(jì)算），節(jié)約的利息可能就幾千萬(wàn)了。

　　因此，創(chuàng)新是對(duì)的，但要做正確的創(chuàng)新。不管按什么方向來(lái)創(chuàng)新，最終的目標(biāo)是讓客戶和股東滿意！如果做不到，那所謂的創(chuàng)新就只能叫做意淫！

　　作者：周宏坤，長(zhǎng)岸設(shè)計(jì)公司合伙人，探討及交流，可添加作者微信zhk1zhk2

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